Liebe Blogleser und Interessierte,

heute möchte ich das Thema Immobilien beleuchten und insbesondere hier den Umgang mit säumigen Mietern, was nicht allzu selten vorkommt. Gerade in heutigen Zeiten, wo der Erwerb des fremdgenützten Eigentums aufgrund der aktuellen Zinssituation für immer mehr Anleger in Frage kommt, macht es Sinn, sich bereits im Vorfeld über mögliche Situationen, die einen Vermieter treffen können, vorzubereiten.

Hierfür habe ich mir einen kompetenten Gesprächspartner gesucht. Den Inhalt des Gesprächs, welches ich geführt habe, möchte ich gerne an meine Blogleser weitergeben.

AK: Herr Putzar, Sie sind in Köln Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und im Wohnraummietrecht ausschließlich auf Vermieterseite tätig. Beschreiben Sie doch aus Ihrer Sicht die häufige Problemstellung.

Jörg Putzar: Vermieter sehen sich oftmals leider der Situation ausgesetzt, dass Mieter entweder die Mieten nicht oder regelmäßig verspätet zahlen. Da der Vermieter oftmals die Immobilien zumindestteilfinanziert hat und zur Darlehenstilgung dringend auf den pünktlichen Eingang der Mietenangewiesen ist, führen verspätete oder fehlende Mieteinnahmen zu unverschuldeten finanziellen Schieflagen. Viele Vermieter scheuen auch wegen des vermeintlich unermesslichen Kostenrisikos ein zügiges Vorgehen in der Hoffnung, der Mieter käme schon wieder zur Vernunft und seinen Zahlungs-verpflichtungen nach.

AK: Welche Erfahrungen haben Sie hierzu gemacht in Ihrer Praxis? Wie häufig kommt so etwas vor und wie lange dauern dann die Mietausfälle an?

Jörg Putzar: Die Erfahrung zeigt, dass es regelmäßig nicht der Fall ist, dass Mieter schnell wieder Ihren Zahlungsausfällen nachkommen.

AK: Wozu raten Sie, was kann man also tun, wenn der Fall eingetreten ist, dass der Mieter nicht mehr zahlt? Was sind mögliche Handlungsalternativen für derartige Situationen? Können Sie die kurz darlegen?

Jörg Putzar: Aus Vermietersicht bietet das mieterfreundlich geprägte Wohnraummietrecht leider wenig Möglichkeiten. Deshalb ist es umso wichtiger, dass der Vermieter die wenigen bestehenden Rechte effektiv nutzt.

Zu unterscheiden sind zunächst grundsätzliche zwei Arten der Kündigung – die fristgemäße und die fristlose Kündigung.

Im Gegensatz zum Vermieter kann der Mieter das Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist kündigen.

Unabhängig davon, dass sich für den Vermieter die Kündigungsfrist nach fünf- bzw. achtjährigem Bestehen des Mietverhältnis verlängert, benötigt der Vermieter zudem ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (Eigenbedarf, Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, schuldhafte nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung durch den Mieter).

Zudem wird regelmäßig vom Vermieter verlangt, dass er den Mieter vor der Kündigung abmahnt.

Für eine fristlose Kündigung bedarf es sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter eines wichtigen Grundes.

AK: Was wäre so ein wichtiger Grund?

Jörg Putzar: Das Gesetz sieht für den Vermieter insbesondere zwei wichtige Gründe vor.

Der erste wichtige Grund liegt vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichen Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt Dritten überlässt.

AK: Heißt das, dass jegliche Untervermietung verboten ist? Und wie sieht das aus, wenn der Mieter für 6 Monate im Ausland ist und z.B. Freunde dann diese Wohnung bewohnen würden? Ich denke da an Studenten, die ja schon mal häufiger ein Auslandssemester einlegen und Ihre Wohnung untervermieten!

Jörg Putzar: Nein, jegliche Untervermietung ist nicht verboten. Sie wird vielmehr ausdrücklich im Gesetz als ein besonders praxisrelevanter Fall der Gebrauchsüberlassung erwähnt. Es bedarf jedoch der Erlaubnis durch den Vermieter.

Es besteht zwar auch im Wohnraummietverhältnis kein gesetzlicher Anspruch auf Erlaubniserteilung zur Überlassung der gesamten Mietsache. Deshalb kann der Vermieter die Überlassung der Mietsache an einen Untermieter grundsätzlich ohne weiteres ablehnen. Der Mieter kann in solchen Fällen keinen Schadenersatz verlangen. Er kann dann lediglich das Mietverhältnis kündigen.

In bestimmten Fällen kann die Verweigerung der Erlaubniserteilung jedoch rechtsmissbräuchlich sein. Dies insbesondere in den Fällen, in denen die Überlassung die Belange des Vermieters nicht berühren. Zumindest muss der Mieter dem Vermieter jedoch die Person des Untermieters namentlich benennen, damit der Vermieter entsprechende Überprüfungen vornehmen kann, um personenbezogene Gründe ausschließen zu können. Zudem muss der Mieter die Gründe der Untervermietung darlegen. In den hier geschilderten Fällen der befristeten Abwesenheit dürfte eine Verweigerung der Erlaubniserteilung rechtsmissbräuchlich sein, wenn keine widersprechenden Gründe in der Person des Untermieters vorliegen. Wie immer kommt es jedoch dabei auf den Einzelfall an.

Der zweite wichtige Grund besteht im Zahlungsverzug von zwei Monatsmieten. Gesetzlich bestimmt ist, dass der Mieter die Miete im Voraus und zudem bis spätestens zum dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen hat. Dabei kommt es nicht auf die Überweisung, sondern auf den Zahlungseingang beim Vermieter an. Die verspätete Mietzahlung stellt eine Vertragsverletzung dar, die der Vermieter nicht hinnehmen muss und auch nicht sollte.

Auch weil für eine fristgemäße Kündigung einmalige verspätete Zahlungen nicht genügen und der Ver-mieter sich zumindest die Möglichkeit einer Kündigung schaffen sollte, rate ich meinen Mandanten grundsätzlich, den Mieter bei jeder verspäteten Mietzahlung abzumahnen.

Zahlt der Mieter mehrmals trotz Abmahnungen die Miete verspätet, steht dem Vermieter grundsätzlich das Recht zur fristgemäßen Kündigung zu, welche er unabhängig von einer letztlich tatsächlichen Vertrags-beendigung auch aussprechen sollte, um seine Verhandlungsposition für eine eventuelle Fortführung bzw. Neubegründung eines Mietverhältnisses zu stärken. Nur so hält er sich alle Möglichkeiten offen.

Zahlt der Mieter die Miete überhaupt nicht und meldet er sich auch nicht beim Vermieter, sollten alle Warnsignale schrillen. Die oben benannte verbreitete Hoffnung, der Mieter würde schon letztlich zahlen, bestätigt sich in der Praxis nicht. Vielmehr ist zu beobachten, dass die Mieter, die eine Miete nicht zahlen und sich nicht beim Vermieter melden, auch die folgenden Mieten nicht zahlen.

AK: Wie sollte der Vermieter dann agieren?

Jörg Putzar: In diesem Fall geht es für den Vermieter vornehmlich darum, den Schaden zu begrenzen. Ein Zögern kommt dem Vermieter dabei teuer zu stehen. Der Vermieter muss sich nur verdeutlichen, dass ihm bereits mindestens zwei Monatsmieten fehlen. Hinzu kommt die dem Mieter mit der Kündigung zu gewährende Räumungsfrist.

AK: Was bedeutet das im Klartext?

Jörg Putzar: Sehen Sie, da der Mieter der Räumung und Herausgabe regelmäßig nicht nachkommt, sieht der Vermieter sich regelmäßig gezwungen, Räumungsklage zu erheben. Räumungsklagen können gut einmal ein Jahr andauern. Während dieser Zeit erhält der Vermieter regelmäßig keine Miete, so dass sich die Verluste schnell auf empfindliche Beträge summieren. Insoweit ist anzuraten, sofort die fristlose Kündigung auszusprechen.

Zu konstatieren ist auch, dass die Rechtsprechung nicht zu unterschätzende Anforderungen an eine wirksame Abmahnung und eine wirksame Kündigung stellt. Aufgrund dessen ist dem Vermieter dringend anzuraten, frühzeitig rechtliche Hilfe einzuholen.

Schließlich steht der Vermieter vor der Herausforderung, die nicht unerheblichen Gerichts- und Anwaltskosten tragen zu können.

AK: Dagegen kann sich der Vermieter versichern!

Jörg Putzar: Ja, eine Möglichkeit ist der Abschluss einer entsprechenden Rechtsschutzversicherung. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Versicherungsprämien nicht unbedingt günstig sind. Zudem sind die Versicherungen oftmals objektbezogen, so dass bei mehreren Wohnungen schnell hohe Kosten anfallen. Ich rate meinen Mandanten deshalb regelmäßig an, einen Teil der Miete für den hoffentlich nicht eintretenden Fall eines Räumungsstreits zurück zu legen.

 AK: Jetzt muss ich als Experte in Punkte Absicherung hier kurz erläutern, dass eine derartige Vermieter-Rechtschutzversicherung vor dem Eintritt des Rechtsstreits abgeschlossen werden muss, damit sie greift. Auch ist die dreimonatige Wartezeit zu berücksichtigen. Insofern ist Ihr Rat der Liquiditätsrücklage sicherlich sinnvoll.

 Welches Fazit können wir also ziehen?

 Jörg Putzar: Der Vermieter hat zunächst zwingend die Mieteingänge zu prüfen, im Falle verspäteter Mietzahlungen unverzüglich Abmahnungen auszusprechen und bei Mietrückständen von zwei Monats-mieten ohne weiteres Zögern zu kündigen. Auch dies gehört zu einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Immobilie.

Nur eine sorgfältige Bewirtschaftung führt schließlich zu einer angemessenen Rendite.

AK: Vielen Dank Herr Putzar für dieses aufschlussreiche Interview, welches sicherlich viele Leser –insbesondere die Vermieter unter ihnen- sensibler macht und ihnen eine erste Hilfe ist, sich im Falle eines Mietrückstandes richtig zu verhalten. Am besten holt man sich den dann notwendigen Rechts-beistand sehr bald ins Boot, habe ich gelernt!

Jörg Putzar: Besser ist es, ich stehe gerne zur Verfügung!

* Herr Putzar ist Partner der Anwaltskanzlei Jürging Örkün Putzar Rechtsanwälte Partnerschaft, Unter Sachsenhausen 37, 50667 Köln,E-Mail: putzar@anwaelte-joep.de, Telefon: 0221 97 99 70